Op basis van de voorspelde groei van huishoudens, het aanbod van koophuizen, de gemiddelde periode waarin een woning te koop staat, het percentage woningen jonger dan 2010, de wijziging in de woningvoorraad en de stijging in WOZ-waarde, heeft spaarplatform Raisin.nl de beste gemeenten voor vastgoedinvesteringen op een rij gezet. Voor dit onderzoek zijn de vijftig grootste gemeenten van Nederland geanalyseerd. De volledige methodologie met bronnenlijst is onderaan het rapport te vinden.
Interessante bevindingen uit het onderzoek:
Utrecht rankt met een score van 45,9 als de beste locatie voor vastgoedinvesteringen
Almere eindigt op de tweede plaats (41,5) gevolgd door Haarlemmermeer (38,3
Amsterdam de ideale locatie voor vastgoedinvesteringen? Niet perse, de stad eindigt op de vierde plaats met 36,7 punten
De slechtste gemeente om een investeringspand te kopen? Sittard-Geleen eindigt op de laatste plaats met een score van 5,6 punten
Andere gemeenten met minder potentie zijn Heerlen (6,4), Emmen (7,0), Venlo (7,1) en Roosendaal (7,5)
Utrecht is de beste gemeente voor vastgoedinvesteringen
Met zijn prachtige middeleeuwse architectuur, karakteristieke grachten, bruisende centrum,een grote universiteit en vele hogescholen, is het geen verrassing dat Utrecht met 45,9 punten op de eerste plaats staat. Voor Utrecht wordt voorspeld, dat het aantal huishoudens in de gemeente tegen 2040 met 30% zal zijn gegroeid.Vraag en aanbod zijn niet in balans zijn in Utrecht. Van alle huizen in de Domstad stond in 2020 maar 4% te koop, laag, in vergelijking met het landelijke gemiddelde van bijna 9%. Een aangeboden huis staat het gemiddeld 25 dagen te koop, tegenover een nationaal gemiddelde van 41 dagen in het derde kwartaal van 2019 (dus vóór corona). De huizen raken snel verkocht, maar zijn zeker niet goedkoop. De gemiddelde WOZ-waarde is tussen 2019 en 2021 met 20% gestegen. Daartegenover werd 12% van de huizen in Utrecht gebouwd na 2010. De verwachte onderhoudskosten zijn daarom laag. Ideaal voor een investeringspand.
De slechtste locaties voor vastgoedinvesteringen
Of de huizenprijzen in een bepaald gebied dalen of stijgen, is afhankelijk van een aantal factoren. Hoe is de ligging? Denk aan snelwegen, groen gebied, maar ook openbaar vervoer. Is er veel te beleven op het gebied van entertainment? Zijn er genoeg studiemogelijkheden en banen? Hoe staat het met de veiligheid en het milieu? Denk aan criminaliteit in Amsterdam, maar ook aan de overstromingen in Limburg en de aardbevingen in Groningen. Dit zijn overwegingen die je wil meenemen voordat je al je spaargeld investeert.
Sittard-Geleen is de slechtste gemeente voor vastgoedinvesteringen
Sittard-Geleen, begrensd door zowel België als Duitsland, is een culturele plek met een rijke geschiedenis en veel groen. De perfecte plaats als je van wandelen en fietsen houdt. Voor vastgoedbeleggers stopt daar helaas het goede nieuws. De plek eindigt met 5,6 punten onder aan de ranking. Het aantal huishoudens zal tegen 2040 krimpen, met een verwachte daling van 4%. Dat is natuurlijk het laatste dat je wil wanneer je in vastgoed investeert. Ook wordt er niet veel gebouwd. Slechts 4% van de woningen is na 2010 gebouwd. In 2020 stond 10% van alle woningen te koop (wat meer dan het dubbele is van Utrecht) en duurde het gemiddeld 39 dagen voordat een woning werd verkocht.
Heerlen
Heerlen zag als centrum voor kolenwinning in de 19e eeuw een piek in populariteit. Destijds was je geld veilig in de stad, maar de tijden zijn veranderd. Heerlen eindigt met 6,4 punten op de een-na-laatste plaats. De Limburgse gemeente lijkt de aankomende twintig jaar leeg te lopen: het aantal huishoudens zal met 6% dalen. Er worden niet veel nieuwe woningen bijgebouwd. Maar 2% van de woningen is jonger dan 2010. Dit is het laagste percentage uit het onderzoek. Als we kijken naar de hoeveelheid woningen, stond in 2020 9% te koop. Gemiddeld duurde het 44 dagen voordat deze werden verkocht. Ondanks de daling van het aantal huishoudens, stijgt ook in Heerlen de WOZ-waarde met zo’n 16 %.
Emmen
De opkomst van Emmen als gemeente wordt weerspiegeld door haar trage prestaties op de vastgoedmarkt. De gemeente begon pas echt te bloeien na de Tweede Wereldoorlog en bestaat nog steeds grotendeels uit een reeks kleinere boerendorpen. De geschiedenis is er onmiskenbaar interessant, maar de vastgoedmarkt heeft minder te bieden. Emmen eindigt daarom met 7 punten op de derde plek van onderen. Verwacht wordt dat het aantal huishoudens tussen 2021 en 2040 zal dalen met 4%. In Emmen wordt niet veel geïnvesteerd in nieuwbouw. Het aantal woningen gebouwd na 2010 beslaat niet meer dan 3% en het duurde gemiddeld 39 dagen om een huis te verkopen in het derde kwartaal van 2019. De gemiddelde WOZ-waarde van een huis in Emmen is sinds 2019 met 14% gestegen.
Venlo
Limburg komt niet best uit het onderzoek. Drie van de vijf slechtste vastgoedinvesteringslocaties bevinden zich in de zuidelijke provincie. Venlo eindigt met een score van 7,1 punten net boven Emmen. De Limburgse gemeente grenst aan Duitsland en heeft een fascinerende Romeinse en Keltische geschiedenis. Helaas ziet de toekomst er niet zo veelbelovend uit als het om onroerend goed gaat. De ontwikkeling verloopt hier traag. Van alle woningen is 4% gebouwd na 2010. Qua groei in het aantal huishoudens wordt tegen 2040 een lichte stijging van 4% verwacht. In 2020 stond 11% van het totale aantal woningen te koop en duurde het gemiddeld 47 dagen voordat het te koop-bord uit de tuin kon. De WOZ-waarde is de afgelopen twee jaar gestegen gemiddeld 13%. In Rotterdam en Schiedam steeg de WOZ-waarde meer dan twee keer zo hard.
Roosendaal
De geschiedenis van Roosendaal gaat terug tot 1268 en hoewel de stad een tijdje floreerde, was het een van de vele steden die leden onder de Tachtigjarige Oorlog. Het platteland bleef decennialang grotendeels verlaten en tot op heden heeft de vastgoedmarkt het nog steeds moeilijk. De huizenprijzen zijn er sinds 2019 met slechts 11% gestegen. Ondanks dat dit natuurlijk alsnog positief is voor je investering, is het op Oss na de laagste stijging uit het onderzoek. Als we naar de voorspelling van het aantal huishoudens tegen 2040 kijken, zien we maar een lichte stijging, van 8%. Van alle woningen in Roosendaal is 4% gebouwd na 2010. Vraag en aanbod liggen dus niet extreem ver uit elkaar en de WOZ-waarde zal daardoor waarschijnlijk ook niet gigantisch stijgen.
Eelco Habets, algemeen directeur van spaarplatform Raisin.nl, zegt het volgende over het onderzoek: “De huizenmarkt in Nederland staat momenteel op scherp. De vraag is veel groter dan het aanbod, waardoor de huizenprijzen flink zijn gestegen. De thans stijgende hypotheekrentes drukken wellicht de ontwikkeling van de huizenprijzen, maar maken het tevens lastiger een huis te kopen aangezien men minder kan lenen. Desondanks kan ook nu een slimme investering op de juiste locatie zorgen voor een stabiel passief inkomen. Omdat niet elke investering slaagt, is het verstandig om goed onderzoek te doen naar waar je je investeringspand(en) koopt.”
“Voor dit onderzoek hebben we gekeken naar een aantal factoren; er zijn echter veel meer factoren die je zou kunnen overwegen. Zorg dat je vooraf je doel bepaalt. Wordt het een langetermijninvestering voor je pensioen? Of wil je in meerdere panden gaan beleggen en het jouw volledige inkomen maken? Daar waar sommige vastgoedinvesteerders voor langetermijninvesteringen gaan, willen anderen sneller hun geld terugverdienen. Houd er ook rekening mee, alhoewel het momenteel bijna niet is voor te stellen, dat de waarde van je woning ook kan dalen door bijvoorbeeld een crash als gevolg van een recessie.”
